Wet modernisering servicekosten per 1 juli 2026: wat verandert er voor verhuurders?

Wat is de Wet modernisering servicekosten?

De wet vervangt de huidige, vrij open norm voor servicekosten door een vaste, limitatieve lijst van kostenposten die een verhuurder mag doorberekenen aan een huurder. Het doel is duidelijkheid scheppen over wat wel en niet als servicekosten mag gelden, misbruik tegengaan en de positie van huurders versterken bij geschillen over voorschotbedragen.

De invoering stond eerst gepland op 1 januari 2026, maar is uitgesteld naar 1 juli 2026. Het ministerie werkt de uitvoeringsregeling (het Besluit servicekosten) op het moment van schrijven nog verder uit, onder andere over de vergoeding voor zonnepanelen op gemeenschappelijke daken. Zie de aankondiging van het ministerie via Rijksoverheid.nl.

Geldt dit voor uw bedrijfsobjecten, of alleen voor woningen?

Dit is het belangrijkste punt om scherp te hebben: de Wet modernisering servicekosten geldt voor woonruimte. Verhuurt u kantoren, winkels of andere bedrijfsruimte, dan vallen die contracten niet onder deze nieuwe limitatieve lijst en de bijbehorende rekenregels. Voor bedrijfsruimte blijft grotendeels contractvrijheid gelden tussen verhuurder en huurder.

Heeft u naast bedrijfsobjecten ook woningen in uw portefeuille, dan raakt deze wet u dus alleen voor dat deel. Voor de meeste lezers van deze blog betekent dit: uw keuringsverplichtingen voor bedrijfsobjecten veranderen niet door deze wet, maar de servicekostenadministratie van uw woningen wel.

Wat verandert er precies per 1 juli 2026?

Een limitatieve lijst van toegestane servicekosten

In plaats van een open norm komt er een vaste lijst van kostenposten die wel of niet als servicekosten mogen worden doorberekend. Vage verzamelposten zoals ongespecificeerde "beheerskosten" vallen daarbuiten.

Mag wel als servicekosten	Mag niet (of alleen met specificatie)
Gas, water, elektriciteit gemeenschappelijke ruimten	Ongespecificeerde "beheerskosten"
Schoonmaak trappenhallen, liftonderhoud	Kosten zonder berekeningswijze of onderliggende bedragen
VvE-bijdragen, tuinonderhoud, glasvezelaansluiting (mits keuzevrijheid huurder)	Opslag of winstmarge van de verhuurder op de kosten
Nieuw: bewonersapp, gezamenlijke laadpalen, collectieve warmtepompen	Doorberekening boven de werkelijk gemaakte kosten

Verplichte specificatie en jaarlijkse afrekening

Verhuurders moeten bij aanvang van de huur én jaarlijks een gedetailleerde specificatie geven: welke kostenpost, hoe deze is berekend en wat het werkelijke bedrag was. Bij maandelijkse voorschotten moet de afrekening plaatsvinden binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Is er te veel in rekening gebracht, dan moet dat worden terugbetaald. Bijbetalen mag alleen als dat contractueel is afgesproken.

Uitgebreide bevoegdheden van de Huurcommissie

Tot nu toe kon de Huurcommissie alleen voorschotten beoordelen voor kosten met een individuele meter, zoals gas en elektriciteit. Straks kan zij alle servicekostencategorieën toetsen. Daarnaast wordt het indienen van collectieve klachten eenvoudiger, waardoor structurele fouten in de servicekostenafrekening van een heel pand of complex sneller aan het licht komen.

Wat zijn de financiële risico's als u dit niet op orde heeft?

Rekent u servicekosten verkeerd of zonder specificatie door, dan loopt u als verhuurder reëel risico:

• Terugvordering: huurders kunnen via de kantonrechter onterecht betaalde servicekosten terugvorderen. De algemene verjaringstermijn voor dit soort vorderingen in het Nederlandse verbintenissenrecht is vijf jaar, dus een fout die jaren onopgemerkt blijft, kan alsnog een grote naheffing opleveren.
• Ingrijpen door de Huurcommissie: bij structurele overtredingen kan de Huurcommissie verhuurders verbieden bepaalde kosten nog langer door te berekenen.
• Collectieve geschillen: één foutieve berekeningsmethode kan, met de nieuwe collectieve klachtmogelijkheid, in één keer voor een heel pand of complex worden aangevochten in plaats van per huurder apart.

Boetebepalingen in de uitvoeringsregeling zijn op het moment van schrijven nog niet volledig uitgewerkt, maar de combinatie van een limitatieve lijst, verplichte specificatie en een Huurcommissie met meer bevoegdheden maakt fouten aanzienlijk makkelijker aantoonbaar dan voorheen.

Geldt dit ook voor bestaande huurcontracten?

Hierover is op het moment van schrijven nog niet alles uitgekristalliseerd. Sommige bronnen leggen de nadruk op het actualiseren van bestaande huurovereenkomsten zodra de wet ingaat, andere noemen vooral nieuwe huurcontracten die na 1 juli 2026 worden afgesloten. Houd de definitieve uitvoeringsregeling in de aanloop naar 1 juli 2026 in de gaten, of raadpleeg een huurrechtspecialist voor uw specifieke situatie, voordat u uw bestaande contracten en afrekeningen aanpast.

Wat moet u als verhuurder nu al doen?

• Inventariseer welke servicekosten u nu per huurder in rekening brengt.
• Toets elke kostenpost aan de nieuwe limitatieve lijst zodra deze definitief is.
• Zorg dat huurovereenkomsten een heldere servicekostenbijlage hebben, met berekeningswijze per post.
• Richt uw administratie zo in dat u jaarlijks, ruim vóór de zes-maandentermijn, een onderbouwde afrekening kunt opleveren.

VastgoedVink en uw andere verplichtingen

VastgoedVink houdt zich niet bezig met de servicekostenadministratie van woningen, dat is huurrecht, geen keuringsverplichting. Wel zorgen wij ervoor dat u de keuringsverplichtingen van uw bedrijfsobjecten (energielabel, brandblusser, lift, stookinstallatie en meer) niet uit het oog verliest terwijl u deze nieuwe administratieve last voor uw woningen inricht. Juist wanneer er ergens anders in uw portefeuille extra werk bijkomt, wilt u niet ook nog verrast worden door een verlopen keuring op een van uw bedrijfsobjecten.

In het compliance dashboard van VastgoedVink ziet u per bedrijfsobject in één oogopslag welke keuringen nog geldig zijn en welke actie vereisen, automatisch bijgehouden op basis van openbare bronnen. Lees ook ons artikel over wanneer het energielabel van uw kantoor vervalt, een verplichting die wel rechtstreeks onder VastgoedVink valt.